Jeżeli posiadasz nieruchomość oraz nieterminowo regulujesz zobowiązania lub istnieje ryzyko, że utracisz płynność finansową – prędzej czy później prawdopodobnie stracisz swój majątek. To tylko kwestia czasu. Możesz tego uniknąć jeżeli odpowiednio przygotujesz się zarówno do oddłużania, jak i zabezpieczysz swoje mienie. Pamiętaj, że nawet jeżeli spłacasz terminowo kredyt hipoteczny, ale nie spłacasz innych zobowiązań – komornik może zlicytować Twoją nieruchomość.
Spis treści
Przebieg procesu egzekucji komorniczej z nieruchomości
Egzekucja z nieruchomości dzieli się na kilka kluczowych etapów:
- Zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwanie do zapłaty
- Powołanie biegłego celem sporządzenia wyceny nieruchomości
- Sporządzenie protokołu opisu i oszacowania przez komornika, na podstawie wyceny biegłego rzeczoznawcy
- Gdy protokół opisu i oszacowania stanie się prawomocny – komornik wyznacza termin licytacji
- Jeżeli licytacja będzie skuteczna, sąd udzieli przybicia osobie, która zaoferuje najwyższą cenę
- Jeżeli nabywca wpłaci resztę ceny we wskazanym przez sąd terminie, ten przysądzi własność nabywcy licytacyjnemu
Nieskuteczne metody ochrony nieruchomości przed egzekucją:
Wiele kancelarii jako zabezpieczenie nieruchomości proponuje poniższe metody. Naszym zdaniem nie są one skuteczne.
Ustanowienie hipoteki
Ustanowienie hipoteki na osobę bliską nie ochroni majątku przed egzekucją. Pozwoli jedynie przejąć część środków z licytacji, jeżeli do niej dojdzie. Metoda nie zadziała jeżeli na nieruchomości była już ustanowiona wcześniej hipoteka na rzecz banku kredytującego nieruchomość lub hipoteki przymusowe na rzecz innych wierzycieli np. ZUS czy US.
Rozdzielność majątkowa
Jeżeli jeden z małżonków ma długi, a drugi nie, a są wspólnie właścicielami nieruchomości w ramach wspólnoty majątkowej małżeńskiej, to rozdzielność majątkowa z przeniesieniem całości nieruchomości na jednego z małżonków może przynieść więcej problemów, niż korzyści. Bardzo łatwo będzie uznać tą czynność za bezskuteczną za pomocą skargi pauliańskiej.
Darowizna
Najgorsze, co można zrobić, to darować nieruchomość osobie bliskiej. Skarga pauliańską jest wówczas tylko formalnością, sąd nie bada istotnych przesłanek, ponieważ z urzędu przyjmuje się, że osoba obdarowana działała w złej wierze, miała wiedzę o długach darczyńcy a mimo to, przyjęła nieruchomość tytułem darowizny.
Służebność
Swego czasu skutecznie odstraszała potencjalnych kupujących, obecnie jednak nieruchomości obciążone służebnością sprzedają się na licytacjach bez problemu. Warto zaznaczyć chociażby, że zgodnie z art. 1000 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego, w pewnych sytuacjach, na wniosek nabywcy, sąd może orzec o wygaśnięciu służebności osobistej, jeżeli jej dalsze istnienie znacznie utrudniałoby korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem.
Jak skutecznie ochronić nieruchomość przed komornikiem?
Przechodzimy do sedna sprawy. Czy są sposoby na skuteczne zabezpieczenie domu czy mieszkania przed egzekucją? Oczywiście. Aby komornik nie mógł zająć nieruchomości za jakiekolwiek zobowiązania dłużnika, nie może być on właścicielem ani współwłaścicielem nieruchomości i właśnie taki stan musimy osiągnąć. Im wcześniej rozpoczniemy działania, tym mniejsze jest ryzyko ewentualnych komplikacji. Sposobów jest wiele, ale każdy wiąże się z mniejszym lub większym ryzykiem. Nie ma uniwersalnej metody, dlatego w tej kwestii niezbędna jest konsultacja i dopasowanie strategii do indywidualnej sytuacji klienta. Naszym celem jest zabezpieczenie majątku w sposób zgodny z prawem i zminimalizowanie ryzyka uznania takiej czynności za bezskuteczną.
Ryzyka związane z próbami ukrywania majątku:
Wszystkie działania zmierzające do obciążania, zbycia bądź utrudnienia egzekucji, mogą być uznane za próbę udaremnienia egzekucji, co jest niezgodne z prawem i może być ścigane zarówno na gruncie cywilnym jak i karnym.
- Na gruncie cywilnym narażamy się na pozew ze skargi paulińskiej – art. 527 KC
- Na gruncie karnym dłużnik może odpowiadać z art. 300 KK: Kto, w razie grożącej mu niewypłacalności lub upadłości, udaremnia lub uszczupla zaspokojenie swojego wierzyciela przez to, że usuwa, ukrywa, zbywa, darowuje, niszczy, rzeczywiście lub pozornie obciąża albo uszkadza składniki swojego majątku, podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.
Przykłady z życia:
- Klient, którego nieruchomość była zagrożona egzekucją z powodu długów, skorzystał z profesjonalnej pomocy prawnej i dzięki zastosowaniu odpowiednich narzędzi prawnych, udało się uniknąć całkowicie zajęcia nieruchomości przez komornika i późniejszej licytacji
- W innej sprawie, dzięki szybkiemu i umiejętnemu przeniesieniu własności nieruchomości, uniknięto zajęcia komorniczego oraz zabezpieczono dochody dłużnika z prowadzonej działalności gospodarczej – osiągnięto dwa cele jednocześnie, a dłużnik zyskał czas na uregulowanie zobowiązań.
